État des lieux d'entrée et de sortie : vos droits

À la remise des clés d'un logement, il est d'usage de procéder à un état des lieux : un contrôle systématique des pièces et des appareils de l'appartement. Cette formalité protège chaque partie, à l'entrée comme à la sortie.

Voici comment elle se déroule, ce que disent les règles, et nos conseils selon que vous arrivez ou que vous partez.

À quoi sert l'état des lieux ?

Il permet de constater et de noter les éventuels défauts, travaux ou dommages lors d'un changement de locataire. La démarche est effectuée par le gérant de l'immeuble, en présence du locataire entrant et souvent du locataire sortant.

Certains locataires redoutent que l'état des lieux soit réalisé en leur défaveur. Mais ce n'est ni un constat de police ni un examen de passage : dans la grande majorité des cas, un bon équilibre est trouvé pour une rédaction représentative et juste, dans l'intérêt du locataire comme du propriétaire.

Un document détaillé est alors établi — parfois sur tablette, en version électronique — listant toutes les pièces et leurs « défauts ». Gardez précieusement ce document : une copie vous est remise à l'issue de l'état des lieux, contresignée par toutes les parties.

Les bases légales (RULV, art. 1)

L'article 1 des règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV) encadre l'état des lieux d'entrée. Points essentiels à connaître :

• À l'entrée du locataire, un état des lieux — comprenant aussi l'inventaire et l'état des accessoires — est dressé en deux exemplaires, signés sur place par les deux parties, chacune en recevant un immédiatement.
• L'état des lieux est établi si possible dans les locaux vides. Il fait partie intégrante du bail.
• En règle générale, il s'effectue en présence de l'ancien et du nouveau locataire.
• Si le locataire ne se présente pas, le bailleur l'établit seul et le lui communique. Le locataire doit alors, dès réception et dans les plus brefs délais, signaler les défauts non constatés ; à défaut, l'état des lieux est admis.
• À la demande du locataire, le bailleur lui remet une copie de l'état des lieux de sortie du précédent locataire.
• Le bailleur doit informer le locataire des défauts dont il a connaissance.

Comprendre les annotations : UN et EO

Le jour de l'inspection (fixé par la régie, souvent en journée, locaux vides), le professionnel de la gérance note l'état de chaque chose. Le formulaire utilise des annotations courantes :

• UN (ou « - » sur format électronique) — usure normale. L'objet n'est pas neuf et peut présenter des marques ou griffures difficiles à quantifier, mais son utilisation reste possible sans remplacement. S'il est défraîchi ou très usagé, des précisions peuvent être ajoutées.
• EO (ou « + » sur format électronique) — en ordre. L'objet est en état de marche normale et ne présente pas de défaut.

La gérance peut aussi prévoir des travaux de réparation jugés nécessaires : ils sont répertoriés sur le formulaire et commandés auprès d'un maître d'état. Le nombre de clés remises au locataire entrant y est également consigné.

Sur le nettoyage : le logement doit être rendu propre par le sortant, mais l'appréciation reste subjective. Si rien n'est mentionné au sujet du nettoyage lors de la signature de l'état des lieux, les nettoyages sont supposés satisfaisants et aucun complément ne pourra être exigé par la suite.

Votre droit clé : le délai de 7 jours

Certains éléments ne peuvent pas être vérifiés le jour J — prises électriques, luminaires si les ampoules n'ont pas été laissées, etc. Si, malgré une inspection minutieuse, des défauts sont constatés après coup, vous pouvez encore les signaler.

Le délai de réclamation est en général court : environ une semaine (7 jours). La marche à suivre : établir une liste précise, photos à l'appui, et en avertir immédiatement la gérance. Ce droit se périme vite : ne tardez pas.

Conseils au locataire entrant

En tant que locataire entrant, vous devez régler plusieurs éléments avant que la gérance vous remette les clés :

• Effectuer le versement du premier loyer, au plus tard 2 jours avant la date d'entrée du bail.
• Régler les éventuels frais de régie (plaquettes de boîte aux lettres, sonnette, porte palière, interphone).
• Établir la garantie de loyer du montant indiqué sur le bail (compte bancaire ou société de cautionnement type FirstCaution).
• Mettre à jour vos polices d'assurance RC/ménage et ECA (canton de Vaud uniquement) selon la nouvelle adresse.

Conseils au locataire sortant

En tant que locataire sortant, pensez à :

• Reboucher les trous laissés par vos suspensions ou tableaux (mastic-moltofill + retouche de peinture de la bonne teinte).
• Changer les filtres de la hotte de ventilation (et nettoyer la ventilation de la salle de bains).
• Faire ramoner la cheminée éventuelle (à vos frais).
• Laisser une ou plusieurs ampoules pour avoir de la lumière dans chaque pièce, surtout en hiver.
• Changer les ampoules défectueuses du four, frigo, hotte, armoire à pharmacie.
• Repeindre en blanc les murs que vous auriez personnalisés, si le locataire entrant ne souhaite pas les reprendre.
• Vérifier le nombre de clés reçues à l'entrée : vous devez en restituer autant. À défaut, la gérance peut commander le changement des cylindres à vos frais — selon le type, cela peut représenter plusieurs centaines de francs.

En résumé

L'état des lieux n'est pas un piège : c'est un constat partagé, encadré par l'art. 1 des RULV, qui vous protège autant que le bailleur. Trois réflexes à retenir : comprenez les annotations (UN = usure normale, EO = en ordre), conservez votre copie signée, et activez votre délai de 7 jours si un défaut vous a échappé.

Vous emménagez à distance ou votre agenda est serré ? Nous vous accompagnons jusqu'à la remise des clés et pouvons réaliser les visites pour votre compte (photos et vidéo à l'appui). Parlons-en : le premier rendez-vous est gratuit et sans engagement. Et pour le reste des formalités, consultez notre guide les 10 étapes jusqu'à la remise des clés.